Rynek nieruchomości jest podatny na cykliczne wahania koniunktury. Wzrosty i spadki cen naprzemiennie występują, tworząc sinusoidalny wykres. Pomimo okresowych spadków, maksymalne wartości nieruchomości rosną.
W ostatnich kilkudziesięciu latach zaobserwowano trzy zauważalne kryzysy. Najbardziej dotkliwy i długotrwały był kryzys w latach 2007-2012. Choć wskaźniki GUS wskazywały na początek „zapaści” na rynku nieruchomości w 2008 roku, rok 2007 był również istotny. Po załamaniu rynku nieruchomości w USA, kryzys przeniósł się do Europy, dotykając wszystkie segmenty rynku nieruchomości w Polsce. Kryzys ten zaczął wygaszać w 2011 roku, a 2012 rok był początkiem wzrostu cen i hossy, która trwa do dziś.
Początek pandemii w marcu 2020 roku spowodował chwilowe zatrzymanie oddechu na rynku nieruchomości. Wraz ze wzrostem liczby zachorowań, pojawiły się obawy dotyczące przyszłości rynku. Jednak klientom zaczęło brakować cierpliwości i masowo zaczęli kupować nieruchomości. Po długim okresie stagnacji, działki, domy poza miastem i rekreacyjne nieruchomości powróciły do łask. Wzmożony popyt wpłynął na wzrost cen. Szybka sprzedaż nieruchomości po wyższych niż ofertowane cenach stała się powszechnym zjawiskiem w momentach paniki.
Od 2007 roku mieliśmy pięć lat spadków cen i słabej koniunktury. Po 2012 roku rynek nieruchomości w Polsce zaczął działać i inwestorzy, flipperzy oraz wynajmujący czerpali zyski, które rosły z roku na rok. Jednak trzeba zastanowić się nad przyszłymi latami.
Po 2012 roku polski rynek nieruchomości nadal działał. Jeśli ktoś inwestował w nieruchomości, flipy lub czerpał zyski z obrotu, najmu czy flipowania i zauważał roczny wzrost zysków, teraz powinien głęboko się zastanowić nad tym, co mogą przynieść kolejne lata, zwłaszcza w kontekście szybkiej sprzedaży nieruchomości.
Obecne „wstrzymanie oddechu” na rynku nieruchomości niekoniecznie oznacza, że zbliżamy się do fazy kryzysu. Jednak już pojawiają się pierwsze sygnały zmieniających się trendów. Doradcy kredytowi informują nas o zaostrzonej polityce badania zdolności kredytowej i wzrostach stóp procentowych. Analitycy bankowi twierdzą, że około 50% osób, które miały zdolność kredytową, może ją stracić. To ma swoje konsekwencje: obecni kredytobiorcy mają teraz znacznie wyższe raty kredytowe niż dotychczas. Potencjalni kredytobiorcy mogą nie mieć wiarygodności kredytowej w oczach banków, co oznacza, że nie będą mogli kupić nieruchomości, na które jeszcze niedawno mieli zdolność kredytową. Aktualni właściciele, obciążeni wyższymi ratami, mogą znaleźć się w trudnej sytuacji. Istnieje możliwość, że nieruchomości zakupione na kredyt zostaną wystawione na sprzedaż ze względu na trudności w spłacie zobowiązań. Podobny scenariusz miał miejsce w 2015 roku, gdy kurs CHF wzrósł do 5,00 PLN, a raty kredytów frankowych się podwoiły, co postawiło wielu kredytobiorców w trudnej sytuacji. Wtedy wiele nieruchomości zostało sprzedanych w celu uniknięcia zadłużenia.
Innym czynnikiem, o którym trzeba wspomnieć, jest wzrost kosztów budowy. Wzrost cen materiałów budowlanych, paliwa, prądu i robocizny, oraz brak wielu rąk do pracy, które wyjechały bronić Ukrainy, sugerują potencjalny wzrost cen nieruchomości ze względu na wyższe „koszty produkcji” substancji mieszkaniowej. Jednak te okoliczności niekoniecznie mogą być zaakceptowane przez rynek, który rządzi się swoimi własnymi prawami. Jeśli bowiem Kowalski straci zdolność kredytową, to uzasadnianie ceny metra kwadratowego kosztami budowy nie będzie żadnym argumentem. Szybka sprzedaż nieruchomości może stać się kluczowym czynnikiem dla tych, którzy będą zmuszeni sprzedać w obliczu ograniczeń finansowych. Przykładem podobnej sytuacji były lata 2009-2012, gdy deweloperzy musieli przeprojektować niesprzedane budynki, dzieląc duże mieszkania na mniejsze jednostki lub przekształcając domy jednorodzinne na odrębne mieszkania. Takie działania umożliwiały finalizację sprzedaży. Deweloperzy są również dobrym wskaźnikiem rynku, ponieważ muszą szybko sprzedać nieruchomości, uwolnić środki i planować kolejne inwestycje, które odpowiadają zapotrzebowaniu i możliwościom klientów. W latach 2009-2012 deweloperzy dostosowywali jednostki mieszkaniowe do zmniejszonej zdolności kredytowej Kowalskiego, co korzystnie wpływało na obie strony transakcji. Czy w przypadku powtórzenia się tego scenariusza deweloperzy będą obniżać ceny, tego nie wiemy. Na razie słyszymy o chęci „indeksowania” cen budowanych mieszkań o wskaźnik inflacji, co może oznaczać wzrost cen. Pytanie brzmi, czy rynek z tak ograniczonymi możliwościami kredytowymi będzie w stanie udźwignąć te zmiany.
Akapit 1: Rynek wtórny nieruchomości w zasadzie już wyhamowuje. Mimo że nie ma spektakularnych spadków cen, to również ceny nie idą do góry. Jest to pomału zauważalne, ponieważ rynek nieruchomości wtórnych charakteryzuje się dość dużą bezwładnością. Jednak szybka sprzedaż nieruchomości może stać się kluczowym czynnikiem dla tych, którzy będą zmuszeni do sprzedaży. W chwili, gdy ktoś będzie zmuszony do sprzedaży na rynku wtórnym, a mamy do czynienia z rynkiem zmierzającym w stronę kryzysu, będzie musiał urealnić swoje oczekiwania cenowe, by móc sprzedać. Przykładem takiej sytuacji był kryzys w latach 2007-2012, gdy ceny niektórych nieruchomości spadły o 30, a czasem 40% w stosunku do pierwotnych oczekiwań sprzedających. Jak będzie teraz, tego nie wiemy.
Akapit 2: A propos mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych „na wynajem”, nie wydaje się, by mogło być gorzej niż na początku pandemii. Mamy coraz więcej firm, które przestawiają się częściowo na tryb online, ale równocześnie mamy też mnóstwo gości zza wschodniej granicy. Studenci już mają zajęcia stacjonarne. Co więcej, może się okazać, że brak zdolności kredytowej skieruje tych wszystkich, którym nie będzie stać na kredyt, w stronę wynajmu. Jeśli popyt na wynajem wzrośnie, czynsze mogą się ustabilizować, a nawet wzrosnąć. To zależy od popytu. Obserwowaliśmy podobne zjawisko w latach 2009-2012, gdzie zmniejszona zdolność kredytowa skłoniła wiele osób do wynajmu mieszkań.
Stoimy zatem przed jedną wielką niewiadomą pod tytułem „jak zachowa się rynek nieruchomości”, co będzie, czy co jest okazją. Jedną z okazji są działki rekreacyjne w pobliżu Warszawy, z dobrym dojazdem i z domkiem do zamieszkania. Pandemia odcisnęła dość mocno piętno w głowach wielu ludzi i posiadanie własnego ogrodzonego trawnika z domkiem stało się wartością. Jeśli znajdziemy takie „coś” w odległości do 40 minut jazdy samochodem w cenie ok. 300 000 PLN, to jest to dzisiaj okazja. Szybka sprzedaż nieruchomości może stać się kluczowym czynnikiem dla tych, którzy szukają takiej atrakcyjnej oferty.
Akapit 2: Kolejną okazją są działki budowlane, o ile są dostępne w dobrej cenie. Niestety, niedrogie działki budowlane wokół Warszawy są jak na lekarstwo. Mimo to, czasem można znaleźć coś interesującego. Szybka sprzedaż nieruchomości może być kluczowa dla tych, którzy chcą skorzystać z okazji i znaleźć działkę budowlaną w atrakcyjnej lokalizacji.
Akapit 3: Być może okazją będą również małe mieszkania kupowane pod wynajem, zwłaszcza jeśli przewidujemy wzrost popularności wynajmów ze względu na trudności z uzyskaniem kredytów. Oczywiście, istotne jest znalezienie uczciwego najemcy. Szybka sprzedaż nieruchomości może być kluczowa dla inwestorów, którzy chcą skorzystać z okazji na rynku wynajmu nieruchomości.
Akapit 4: W każdym razie, nawet w przypadku kryzysu, pamiętajmy, że największe fortuny często powstają właśnie w czasach trudności. Kluczem jest trafienie w dobry segment, dobry moment i uzyskanie jak najkorzystniejszej ceny. Szybka sprzedaż nieruchomości może być kluczowym elementem strategii inwestycyjnej w takim okresie.
