Rok 2024 na rynku nieruchomości był pełen niespodziewanych wydarzeń, choć dla doświadczonych analityków były one raczej przewidywalne już od dłuższego czasu. Początek roku przyniósł jeszcze wzrosty cen, jednak wynikały one głównie z finalizacji transakcji w ramach programu „Kredyt 2%”, który – jak wiele podobnych rozwiązań – wpłynął na sztuczne zawyżenie cen mieszkań objętych tym wsparciem.
Z perspektywy czasu, niemal nieprzerwany trend wzrostowy na polskim rynku nieruchomości utrzymywał się od 2012 roku. Wiele osób z branży od dawna przewidywało, że taka sytuacja nie może trwać wiecznie i że rynek w końcu będzie musiał przejść przez fazę korekty. Po zakończeniu działania programu 2% aktywność w branży zaczęła stopniowo spadać.
Typowym zwiastunem osłabienia rynku jest spadek liczby zawieranych transakcji – i właśnie to zaczęliśmy obserwować. Coraz wyraźniejsza stała się różnica między liczbą nowych ogłoszeń a rzeczywistymi sprzedażami, które z miesiąca na miesiąc malały. Na portalach ogłoszeniowych wciąż pojawiają się oferty z zawyżonymi cenami. Sprzedający, widząc ogłoszenia podobnych nieruchomości w wysokich cenach, zakładają, że rynek nadal jest silny. Pamiętają też czasy, gdy można było sprzedać mieszkanie z dużym zyskiem – często kierują się tym, ile uzyskał „sąsiad” i chcą powtórzyć jego sukces.
Taki stan może się utrzymywać przez jakiś czas, aż do momentu, gdy na rynek trafią właściciele zmuszeni do szybkiej sprzedaży – z powodów osobistych, takich jak rozwód, zmiana miejsca zamieszkania, problemy zdrowotne czy zbyt duże obciążenie kredytowe. W takich przypadkach jedynym sposobem na finalizację transakcji jest obniżenie ceny. Stopniowo pozostali sprzedający również są zmuszeni dostosować swoje oczekiwania do możliwości finansowych kupujących. To prowadzi do realnej zmiany cen w dół, jednak cały ten proces jest rozciągnięty w czasie, ze względu na charakterystyczną dla rynku nieruchomości powolność reakcji. Poprzednia korekta trwała niemal pięć lat, zanim rynek znów ruszył.
Obecnie znajdujemy się w fazie „niedowierzania” – wielu właścicieli nie chce zaakceptować, że ceny z poprzedniego roku są już nieaktualne. Z jednej strony mamy sprzedających, którzy wciąż liczą na „dobrą okazję”, z drugiej – kupujących, którzy czekają na wsparcie kredytowe. Obfitość ofert daje nabywcom przewagę – mają więcej opcji do wyboru i lepszą pozycję negocjacyjną. Jeszcze niedawno atrakcyjne mieszkania znikały w ciągu godzin, dziś natomiast rynek jest nimi wręcz nasycony. Co więcej, to co rok temu uchodziło za okazję, dziś już nią nie jest.
Na szczególną uwagę zasługuje też rynek pierwotny. Po raz pierwszy od wielu lat deweloperzy zaczęli oferować znaczące rabaty – w niektórych przypadkach sięgające nawet 1000 zł za metr kwadratowy lub kilkudziesięciu tysięcy złotych na całym mieszkaniu. Liczba rozpoczynanych inwestycji znacząco się zmniejszyła, a sprzedaż spadła o 40% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. A to dopiero początek spadków, które stają się coraz bardziej nieuniknione.
W 2025 roku można się spodziewać dalszego obniżania cen. Jeśli nie zostaną wprowadzone nowe formy wsparcia kredytowego – co na ten moment wydaje się mało prawdopodobne – spadki są praktycznie pewne.
Podsumowując, wszystkie znaki wskazują na nadchodzącą głębszą korektę rynku nieruchomości. Osoby planujące sprzedaż powinny działać szybko, zanim ceny spadną jeszcze bardziej. Zwlekanie w czasie dekoniunktury może zakończyć się stratą – podobnie jak w latach 2008–2012, gdy właściciele, którzy czekali na lepsze czasy, sprzedawali ze stratą sięgającą nawet 40% w stosunku do wcześniejszych możliwości rynkowych.
