Ceny mieszkań, zarówno nowych, jak i używanych, rosną – jednocześnie stawki wynajmu zaczynają spadać. To skutkuje malejącą rentownością wynajmu lokali. Czy inwestycja w nieruchomości pod wynajem wciąż się opłaca?
Na rynku nieruchomości dominuje tendencja do wzrostu cen. W Warszawie średnia cena za metr kwadratowy mieszkań od deweloperów przekroczyła 16000 złotych w październiku, co oznacza wzrost o 18% rok do roku. W Krakowie ceny lokali wzrosły o 26%, osiągając ponad 15000 złotych za metr kwadratowy, natomiast w Trójmieście wzrost wyniósł 24%, osiągając ponad 14000 złotych za metr kwadratowy.
Spadek rentowności inwestycji w wynajem mieszkań jest zauważalny. Analizy Rentier.io pokazują, że dla średnich lokali średnia rentowność spadła o 0,5%, dla dużych mieszkań o 0,6%, a dla małych o 0,2% (II/III kwartał). Rentier.io podaje także netto rentowność (po uwzględnieniu podatków i kosztów okołotransakcyjnych) wynajmu 50-metrowych mieszkań na rynku wtórnym. W Warszawie średnia rentowność wynosi 4,9%, w Krakowie 4,4%, we Wrocławiu 5%. Najwyższą rentowność, wynoszącą 6,2% netto, oferuje Sosnowiec, a za nią Częstochowa 5,7%.
Jednak wynajem mieszkań jest i nadal będzie opłacalny. Dlaczego? W idealnym scenariuszu, gdy mamy odpowiedzialnego najemcę, który regularnie reguluje opłaty i szanuje stan mieszkania, wynajem stanowi świetną alternatywę dla zakupu nieruchomości – zwłaszcza na kredyt, szczególnie w obliczu rosnących cen. Dotyczy to zarówno studentów, pracowników migrujących do większych ośrodków, jak i młodych ludzi, którzy nie chcą zobowiązywać się kredytem, zwłaszcza gdy rata kredytu przewyższałaby koszty wynajmu – warto to podkreślić. Doskonałym dowodem stabilności tego rynku jest utrzymanie się najmów nawet w czasach kryzysu na rynku sprzedaży nieruchomości w latach 2008–2012. Choć sprzedaż się załamała, wynajmy utrzymywały się bez większych perturbacji.
Choć „Bk 2 proc.” nadal wpływa na rynek, to teraz ten mechanizm zaczyna wpływać na sam siebie. Rosnące ceny mieszkań sprawiły, że rata kredytu, która miała być mniejsza, stała się tylko nieznacznie bardziej korzystna. Wciąż mamy do czynienia z sytuacją, w której niektórzy uchodźcy nie planują powrotu do swoich miejsc zamieszkania. Owszem, niektóre nieruchomości pozostają puste, ale dotyczy to głównie tych w gorszym stanie lub o niekorzystnej lokalizacji. Pozostałe mieszkania wynajmują się bez większych problemów, a dobra oferta szybko znajduje swojego najemcę.
Reasumując, inwestorzy wciąż poszukują nieruchomości do wynajmu. Zwłaszcza teraz, gdy oferta obejmuje również najmy krótkoterminowe o znacznie lepszej rentowności.
