Zrozumienie obecnej sytuacji, w jakiej znajduje się rynek nieruchomości, wymaga spojrzenia wstecz – na jego historię oraz mechanizmy, które wpływają na cykliczność zmian. Bez tego trudno rzetelnie ocenić, w jakim punkcie się znajdujemy i dokąd zmierzamy. Rynek nieruchomości funkcjonuje w rytmie naturalnych wahań koniunkturalnych, które są wynikiem nie tylko czynników ekonomicznych, ale także społecznych, politycznych i sezonowych.
Rynek nieruchomości od zawsze podlegał cyklicznym zmianom – od wzrostu koniunktury, po jej stopniowy spadek. To falowanie wynika z wielu czynników – sezonowości, nastrojów konsumenckich, ale przede wszystkim z możliwości inwestycyjnych nabywców. Te zaś bywają wzmacniane przez programy rządowe, które mają na celu wsparcie określonych grup społecznych – szczególnie młodych ludzi chcących zakupić swoje pierwsze mieszkanie. Każdy taki impuls wpływa na rynek nieruchomości, często powodując chwilowe zaburzenia w jego naturalnym rytmie.
W ciągu ostatnich kilkunastu lat rynek nieruchomości wielokrotnie doświadczał skutków wprowadzenia programów wsparcia, takich jak „Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla Młodych”, czy ostatnio „Bezpieczny Kredyt 2%”. Każdy z nich wywoływał skokowy wzrost zainteresowania, a w konsekwencji – wzrost cen. W końcowej fazie działania takich programów popyt przewyższał podaż, co prowadziło do licytacji między kupującymi i napędzało bańkę cenową. Po wygaśnięciu wsparcia, rynek nieruchomości wpadał w fazę stagnacji lub korekty, a sprzedający musieli mierzyć się z niechętną reakcją rynku na przeszacowane oferty.
Obecna sytuacja w 2025 roku wskazuje na wyraźne symptomy nasycenia rynku nieruchomości i zmiany proporcji sił – dziś to kupujący dyktują warunki. Z rynku zniknęli inwestorzy nastawieni na szybki zysk, a dominującą grupą stali się nabywcy kupujący mieszkania na własny użytek – często za gotówkę lub z pomocą kredytu hipotecznego. Brak zapowiedzi nowych programów wsparcia oraz stabilizujące się ceny sprawiają, że decyzje zakupowe podejmowane są rozważnie, bez presji czasu. Rynek nieruchomości wchodzi w fazę chłodzenia, a jego dalszy kierunek zależy od szeregu czynników – od polityki wewnętrznej, przez migrację, aż po globalną sytuację ekonomiczną.
Nie da się ukryć, że każda interwencja państwa w rynek nieruchomości, zwłaszcza w postaci ograniczonych czasowo programów, wpływa na jego równowagę. Zamiast stabilizacji, otrzymujemy cykliczne skoki i załamania. Pomoc kierowana do wybranych segmentów – np. mieszkań do określonej kwoty – wywołuje sztuczne zainteresowanie, które po zakończeniu programu zamienia się w stagnację. To z kolei wpływa negatywnie na długofalowe funkcjonowanie rynku nieruchomości, zaburzając jego naturalny rozwój i mechanizmy regulujące popyt i podaż.
Dziś rynek nieruchomości potrzebuje przede wszystkim spokoju, przewidywalności i mądrego podejścia do planowania przestrzennego oraz polityki fiskalnej. Zamiast kolejnych chwilowych rozwiązań, potrzebne są długofalowe strategie – uwolnienie gruntów pod zabudowę, uproszczenie procedur budowlanych i planistycznych, czy wprowadzenie stabilnych modeli wsparcia dla młodych, wzorowanych na sprawdzonych rozwiązaniach funkcjonujących za granicą. Tylko w ten sposób rynek nieruchomości może powrócić na ścieżkę zrównoważonego rozwoju.
