Zacznijmy od wyjaśnienia istotnej kwestii. Wynagrodzenie pośrednika wynika bezpośrednio z postanowień art. 179 pkt b. Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części; innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.”. Zatem płatny charakter pośrednictwa jest prawnie określony i nie ma co do tego żadnych dyskusji ani wątpliwości.
Kolejna sprawa, istotna w tej dyskusji. W Polsce nie ma żadnego obowiązku skorzystania z usług pośrednika przy zbyciu nieruchomości – jedynie przed notariuszem. Polak może więc samodzielnie zająć się organizacją własnej transakcji sprzedaży lub zakupu nieruchomości, o ile posiada wystarczająco dużo czasu, albo może zdecydować się na skorzystanie z pomocy specjalisty. Tu pojawia się aspekt często pomijany w obecnej dyskusji. Pośrednik nie jest w stanie przymusić klienta do współpracy, do podpisania umowy lub zlecenia poszukiwania konkretnej nieruchomości. Z drugiej strony, zdarzają się sytuacje, gdzie klient celowo zatrudnia pośrednika do przeprowadzenia transakcji, a następnie nie uregulowuje wynagrodzenia zgodnie z umową. O tej kwestii rzadko się mówi, ale są liczne sprawy dotyczące braku zapłaty za usługi pośrednictwa. Pojawiają się także sytuacje, w których klient próbuje obejść pośrednika po złożeniu oferty. Na dodatek pojawia się blog w mediach społecznościowych o nazwie „Poszczuć psami pośredników”.
Wracając do kwestii stawek honorariów pośredników, nie istnieją stałe procenty ani inne sztywne zasady, które obowiązywałyby wszystkich pośredników. Dodatkowo, nie mogą one istnieć, ponieważ uznane zostałyby za „zmowę cenową” zgodnie z przepisami UOKiK.
Historia pośrednictwa w Polsce zaczęła się w latach 80-tych, jeszcze przed wprowadzeniem Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami (1997 rok). Początkowo pobierano opłaty w wysokości 2%-3,5% od wartości transakcji, zarówno od sprzedającego, jak i od nabywcy. Z biegiem czasu, wynagrodzenia te ewoluowały w kierunku ustalanych kwotowo. Później dołączono 22% VAT, co było źródłem niezadowolenia, gdyż honoraria brutto zawierały już podatek, co oznaczało spadek dochodów netto pośredników. Na polski rynek wkroczyły również amerykańskie sieci, które pobierały opłaty w wysokości 5%-6% + VAT, ale tylko od jednej strony transakcji. To oznacza, że sumaryczne wynagrodzenie pośredników wynosiło 5-6% od wartości transakcji, co jest porównywalne do pobierania po 3% od każdej ze stron.
Oprócz Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, Organizacje Zawodowe opracowały Kodeks Etyki i Standardy Zawodowe, które zostały uzgodnione z Ministrem Infrastruktury i zatwierdzone przez Radę Krajową PFRN w dniu 17 stycznia 2009 roku. W tych standardach zawarte są postanowienia obowiązujące pośredników dotyczące pobierania wynagrodzenia. Dział III, punkt 24, mówi: „Pośrednik może świadczyć usługi na rzecz obu stron transakcji wyłącznie po uzyskaniu ich pisemnej zgody”. Punkty 25 i 26 natomiast regulują kwestie oferowania usług pośrednictwa poniżej kosztów ich świadczenia i informowania o pobieraniu wynagrodzenia wyłącznie od jednej strony transakcji.
Deregulacja wprowadzona przez Ministra Gowina i Szejnfelda w 2014 roku zniosła wiele istotnych regulacji zawodowych. Punkt 25 Standardów, zakazujący oferowania usług poniżej kosztów ich świadczenia, przypomina obecny artykuł 179b UOGN. W sytuacjach spornych sądy mogą dokonywać „miarkowania wynagrodzenia” pośredników. Jedno z uzasadnień wyroku wskazywało na widełki rynkowych honorariów pośredników w zakresie 2,5-3,5%, przy czym pojawiły się również najniższe stawki wynoszące 1,5% oraz wysokie na poziomie 6% + VAT.
Czy należy jakoś regulować stawki? Bez wątpienia nie. Pozostawmy to stronom, zgodnie z zasadą swobody kształtowania umów gospodarczych. Szczególnie, że obsługa każdej nieruchomości wiąże się z ponoszeniem zupełnie odmiennych kosztów. Różni się koszt zbycia małego mieszkania w centrum przy linii metra od kosztu znalezienia nabywcy dla luksusowej rezydencji w Konstancinie. Różny jest też czas „życia” oferty, różny czas reklamy, a różne narzędzia służą jej skutecznej prezentacji. Ilość prezentacji również jest zmienna. Często pojawia się również aspekt wsparcia w kwestiach formalno-prawnych. Długotrwałe i skomplikowane negocjacje są powszechne. Czasem udana transakcja wymaga kilku miesięcy pracy, a czasem nawet roku. Dlatego zupełnie nie widzę sensu w ustawianiu czegokolwiek „na sztywno”, zwłaszcza że jest to niemożliwe ze względu na rygorystyczne podejście UOKiK do kwestii zmowy cenowej wśród grup zawodowych.
Pozostaje pytanie – czy opłatę powinna ponosić jedna strona transakcji, czy obie. Muszę przyznać, że po 36 latach pracy w zawodzie nie jestem już tak przekonana do jednoznacznej koncepcji w tej sprawie, jaką kiedyś prezentowałam. Własna transakcja sprzedaży domu nauczyła mnie tego, gdzie kupujący wiedział, że w mojej firmie nie zostanie obciążony żadnymi kosztami pośrednictwa. Przedstawiając się, zapytał dokładnie o nieruchomość. Dwa dni później przyszedł z innym pośrednikiem i… kupił dokładnie ten dom, płacąc wysoką prowizję do tamtego biura. Po transakcji z ciekawości zapytałam: „Dlaczego, będąc świadomym, że u mnie transakcja jest bezpłatna, zdecydował się Pan na zatrudnienie innego pośrednika i zapłacił duże pieniądze za tę transakcję?”. Klient odpowiedział: „Dla poczucia bezpieczeństwa i świadomości, że za tę prowizję tamten pośrednik będzie dbał o moje interesy”.
