Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, przedłożoną przez ministra rozwoju i technologii. Pośrednik na rynku nieruchomości odgrywa tutaj istotną rolę, ponieważ poprawka dotyczy zakazu „handlowania” cesjami z umów deweloperskich.
Wprowadzenie takiej regulacji nie jest w pełni przemyślane, jak się wydaje. Brakuje nam jeszcze przepisów wykonawczych i dokładnej treści poprawki, jednak już teraz można dostrzec, że skutki wprowadzenia takiego zakazu mogą nie zawsze zgadzać się z intencjami ustawodawcy.
Zjawisko „zakupów pakietowych” nieruchomości występuje wtedy, gdy nabywcy spodziewają się gwałtownego wzrostu cen i kupują wiele jednostek mieszkalnych z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w przyszłości. Aby to miało miejsce, konieczne są duże ilości dostępnych nieruchomości od deweloperów oraz widoczne tendencje wzrostowe na rynku.
Jeśli program 2% wejdzie w życie, może to skutkować wzrostem cen nieruchomości. Jednak nadal czekamy na szczegóły preferencyjnych zasad dotyczących tego programu. Obecnie wzrosty cen są tylko teoretyczne i zależą od wprowadzenia programu.
Program 2% ma na celu wsparcie zakupu pierwszego własnego mieszkania. Dopiero po jego wprowadzeniu będzie można ocenić, jak rynek na to zareaguje. Warto zauważyć, że kredyty zostaną udzielane tylko do określonej kwoty, czyli do 500 000 PLN dla osoby samotnej i 600 000 PLN dla małżeństw. Wzrosty cen można zatem przewidzieć tylko dla mieszkań o niewielkich i średnich metrażach, nie dotyczących segmentów powyżej tych wartości ani domów jednorodzinnych na obrzeżach Warszawy.
Młodzi ludzie, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie, częściej wybierają rynek wtórny, gdzie znajdują gotowe do zamieszkania mieszkania, często wymagające remontu. Projekt dotyczy jednak cesji mieszkań deweloperskich, czyli rynku pierwotnego. W związku z tym wprowadzana regulacja niekoniecznie pomoże w zakupie pierwszego mieszkania.
Zakaz handlowania cesjami ma dotyczyć sprzedaży więcej niż jednej cesji w określonym czasie, czyli 3 lata od poprzedniej cesji.
Spójrzmy teraz na realia rynkowe. Po obostrzeniu badania zdolności kredytowej w marcu 2022, od marca 2022 do grudnia 2023, ilość udzielonych kredytów na zakup mieszkań zmalała o 75%. To stanowi ogromne wyzwanie dla rynku. Wzrost kosztów materiałów budowlanych, paliwa oraz odpływ pracowników z Ukrainy przyczyniły się do wzrostu kosztów budowy. W rezultacie wielu deweloperów wstrzymało budowy, a niektórzy z nich sprzedają tereny z pozwoleniami na budowę, które uzyskiwali przez wiele miesięcy. Deweloperzy są świadomi trudności uzasadnienia wzrostu kosztu sprzedaży metra kwadratowego w obliczu braku zdolności kredytowej polskich mieszkańców.
Przyjrzyjmy się również historycznemu masowemu wykupowi cesji i jego wpływowi na rynek. W latach 2006-2007 inwestorzy z Hiszpanii masowo kupowali nowo wybudowane Miasteczko Wilanów, spodziewając się magicznego wzrostu cen i „transakcji życia”. Niestety, tak się nie stało. Rynek wszedł w kryzys, ceny stanęły, a następnie gwałtownie spadały. Wielu spekulacyjnych inwestorów pozbywało się cesji za kwoty niższe niż te, które zapłacili deweloperowi, aby tylko się ich pozbyć. Kryzys trwał od 2008 do 2012.
Jak widać, sytuacja ma wiele aspektów. Nie posiadamy szklanej kuli, która pozwoliłaby nam przewidzieć, jak rynek będzie się zachowywał pod koniec 2023 roku czy w latach 2024-2026. To dopiero się okaże. Wiele czynników, zarówno gospodarczych, ekonomicznych, jak i zewnętrznych, ogólnoświatowych i niezależnych od nas, wpłynie na tę sytuację. Obecnie nie jesteśmy w stanie tego jednoznacznie określić.
Dlatego też dopiero po wprowadzeniu tej poprawki i zapowiedzianego preferencyjnego kredytu na pierwsze mieszkanie będzie można ocenić, czy wprowadzana regulacja pomoże czy przeszkodzi rynkowi. Zwłaszcza młodym osobom, które stają przed zakupem „pierwszej nieruchomości”, niekoniecznie będzie to korzystne.
